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深圳新房去化已经到了惨不忍睹的地步。
11月底，前海两大明星盘刷新市场的认知。
这个月开篇又听闻光明两新盘还没入市就已经准备打响“保价战”。
而在大家没来得及反应之际，罗湖又传出亚太半山樾府真金白银减首付的消息。
虽然已经见惯深圳新房打折，首期分期，但现在一下子集中出现“保价”、“真·一成首付”，只能说，深圳楼市已经没有底线可言。
有的，只有“活下去”。
实际上，深圳楼市的去化到了下半年已经直转急下，比市场目测的要更夸张。
截至当前，深圳已经分批次入市了93个项目，包括过去日光网红盘的尾盘，也都纷纷转现售。
比如宝安的前城滨海花园在3月放出的25套现房；
南山的远洋天著华府8月放出的19套现房，
龙岗的华晖瑞禧8月放出43现房，
龙华的金地塞拉维花园9月推出的28套现房，
前海的颐湾府11月放出7套现房，
南山深铁阅山境花园11月放出的23套现房。
这些项目无一例外都已经在当年开盘被抢光，并且距离开盘已经过去多年。
如金地塞拉维花园南区，2015年就已经入市，华晖瑞禧2019就已经入市，前城滨海花园2015年以及2017年也分别曾经入市。
距离现在已经5-7年之久。
如果是房源去化不好，但当年却早就已经售罄。
已经入市多年的尾盘集中在这个节点再次入市，只能说明两个问题。
一是说明开发商已经觉得市场不再时候保留房源。
未来各个层次的购房群体购买力都在下降，并且深圳房价回调看不到尽头，与其捂得越久，就越卖不出好价钱，不如趁着市场还有点不明朗的希望，赶紧处理，运气好的还能卖在这两年新房的高位。
另一方面说明，新房的去化已经跌得不成样。
在过去三年，无论是郊区还是深圳的核心地段，日光频现。2020年深圳共推出一百多个新盘，其中就出现了36个“日光盘”，楼市的高光令人惊叹。
但如今，截至12月5日深圳的日光盘不仅只有2020年的零头（5个日光盘），就连热点片区的新房，去化都已经不到5成。
甚至出现一批去化个位数或者两位数的新盘。
只能说，当下依旧还能卖掉的新房，已经是开发商烧高香带来的运气了。
可能有人说，新房备案去化有时空差，可能存在已经签约但是还没有备案的情况。
但是如果把今年截至12月的所有新盘拉一个去化表来看，会发现剔除这几日入市的融湖盛景花园和佳华沙湖广场，有32个新房项目去化不到35%。
比如安联尚璟府，位于光明的中国科学院深圳理工大学附属实验高级中学旁。
周边聚集了深圳市神经科学研究院、深业颐瑞府、万科光年四季等，是属于光明相对核心地段的新盘。
但从今年1月开盘至今，353套住宅仅31套已备案或已签认购书，去化率仅8.78%。
比如龙岗的信城缙悦花园，490套住宅7月入市，距今将近5个月，但到现在仅9套备案，去化率仅1.84%。
虽然项目去化难有地段偏的原因，但相隔约7.3公里的雍山郡花园也卖掉了117套住宅。
比如仁恒公园世纪三期，9月开盘，如今过去将近两个月，931套住宅仅61套已备案/已签认购书，作为龙岗中心主打品质标杆，拥有公园环境的项目，折扣拉满去化只有两位数。
再比如松茂御城雅苑去化数据，则更惨不忍睹。11月19日开盘，已经过去19天，但深圳房地产信息平台显示，278套住宅备案结果为0。
在能签尽签的市场环境下，备案拖得越久，就越不利于楼盘去化，所以实在很难找到1套备案都没有的理由。
但无论是品质的原因，还是地段的原因，还是价钱的原因，都说明深圳的新房已经彻底陷入“降价——卖不掉——继续降价”的死循环。
去化率不到一成，可能市场也已经觉得不是什么新鲜事。
但对开发商来说却是抽筋剥皮的考验。
去化率就意味着，到底谁撒了谎，谁没把慌圆过去。
宝安的宝珺园7月开盘，开盘之时公告267套住宅去化63套，但如今近4个月过去，深圳官方平台备案仅21套，少了三分之二的去化量。
龙岗的吉祥花园7月开盘，开盘之时公告61套住宅去化20套，但如今近4个月过去，深圳官方平台备案仅4套。
福田的湾尚庭玺家园8月开盘，开盘之时公告374套住宅去化116套，但如今近3个月过去，深圳官方平台备案仅31套，少了85套。
南山的正东名苑8月开盘，开盘之时公告172套住宅卖掉约6成（约103套），但仅51套已备案，备案不足三成。
龙岗的仁恒公园世纪三期9月开盘，开盘之时公告931套住宅去化约26%，但目前仅61套已备案，备案不足一成。
接下来12月会有将近21个项目入市，目前深铁懿府三期、领峰杰筑已经获批预售。
其中，龙岗南联仙人岭公园旁单体楼领峰杰筑均价34486元/平，共住宅310套，本次推出179套，面积80-81-85㎡
但市场已经释放出折后单价2.8万/㎡起（ 备案单价3.2-3.5万/㎡ ），总价225万起买三房的消息。
如果连龙岗都回到2字头的价格，那么坪山的一众新房也就更难卖了。
真替深圳的新房捏一把冷汗。
